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回归VS力挺 开发商观点大PK

2020-03-27 03:36:53来源:励志吧0次阅读

在房价的策略问题上,东莞的开发商并没有一致意见,这当然跟公司的开发策略有关。不过,很明显的是,对于房价,市场上出现了两种不同的阵营,一个是以万科为代表的以价格调整为主导思想的“回归派”,一个则是以中信为代表的坚决不降价的“力挺派”。在这两派的争论中,东莞楼市的谜局更加扑朔迷离。

“调整是需要的

也是必然的”

■派别:回归派

■代表:万科

1“我们希望一年挣 次钱”

东莞市万科房地产有限公司助理总经理王永飚说,无论在市场好还是不好的时候,万科的做法是从来没有发生改变,只不过在市场调整期时,在坚持自身开发策略的时候,比较容易引起误解。万科的盈利模式跟其他企业的模式可能是不一样的。用简单的话来形容,有一类企业希望一次挣 元,可能用 年时间挣这笔钱,万科的做法是一次挣1元,我们希望一年挣 次。这就可以形象地说明万科的商业盈利模式。

如果大家可以理解万科的长期策略,就可以理解万科的做法。在去年最好的时候,万科说的很多话大家当时也不理解。业内不断地说市场形势很好,但万科仍坚持自己的开发策略,快速周转的速度,不囤地、不瞒盘。当时大家很不理解,好像我们是故意作秀,实际上我们一直都是这样做的。

尤其是去年年底结束后,从万科几个项目和企业规模来讲,在市场中的排名,按照实力坦率地说,万科还没有大到这个份上。但是从数字排名来看,看上去万科至少是在前三名的。万科并不是比大家多能干。万科的结果不能以成功还是不成功来判断,跟操作的人的能力大小没有区别,最终还是万科对市场的看法起了决定的作用。市场不好的时候,我们还是坚持快速周转、效率制胜的策略,所以大家不应该奇怪。

2王石的“拐点论”有前提

王永飚表示,从企业的盈利模式、开发策略的角度看,这件降价事件就很好理解了。这件事情也是很有意思的,在座的各位至少90%以上的人都认为市场需要调整,最终市场真的开始调整了,却很难接受这样的结果,怀疑事情的真实情况,甚至对现实情况抱有不切实际的幻想。

在宏观调控下,市场出现调整是需要的也是必然的。应该探讨的是什么类型的调整。比如大家炒股,每一轮调整的结果是牛转熊,还是牛市中的调整,还是熊市中的反弹。

最近,万科董事长王石不断提“拐点”,他的言论是有前后文的,但是大家都将前后文忽略掉了。王石强调出现“拐点”并不是转为熊市的拐点。市场直线上涨是非理性的,出现了泡沫因素。在座的各位都相信这一点,但是大家都不愿意承认这一点。我认为应该重新回到理性轨道,增长是持续的,但不应该是坐电梯式的直线上涨,而应该是正常的上涨。目前,是在长期看好的背景下,行业出现了正常的调整,这就是我对调整的看法。

东莞调整幅度为

10%—15%

对于东莞的房地产市场,王永飚认为,本轮调整的幅度在10%—15%之间。这是有理由的,也只针对东莞市场。

他说,2005年上海市场调整是事实。从整个市场而言,最终均价和成交量都出现了大幅度的下降,而且调整的周期是从2005年 月份至2005年9月,调整期是6个月。从均价来看至少调整了25%左右。但深入看待市场,就发现,就每一个项目而言,调整的幅度没有这么大。

市场调整过程中,一些项目和地段很好的项目,就放缓了建筑和上市的速度;偏远的项目,在这个时候保持了开发节奏,最终影响了数据。如果要准确地判断东莞房地产市场这几年的发展,例如片区市场,产品类型相对是相似的,不会有很大的差距。

用粗的数字来判断,基本上是一年一个台阶。这几年我们一直在观察,从2004年开始,东莞主流产品的价格是在4000元/平方米,2005年是在5000元/平方米,2006年是6000元/平方米,但是大部分的项目已经走到了七八千元,甚至是九千元,但东莞整个经济没有发生太大的变化。

因此调整的波段主要是在去年的 月份开始的价格上涨。有一些项目上升的幅度大一些,有的项目上升的幅度小一些。这就是我们对本轮调整基本的判断。这是对上一轮非理性上涨的修正,也是必然的修正。

价值回归

并非价格回归

■派别:力挺派

■代表:中信

1“中信坚决不降价”

中信华南(集团)东莞有限公司经营部经理杨懿说,中信今年的目标就是消化去年的存量,其余未开工的项目,正在紧锣密鼓地进行策划。对于我们的项目,我们不会做大幅度的降价。作为在东莞发展15年的开发商,作为国有企业,应该对前面购买的客户负责任,还要对行业起到带头的作用。

我们不降价是否跟价值匹配?各个项目都在做一些事情,包括我们的品牌都会进行一系列的提升,提升服务价值、提升物业的服务价值,我们还办了几所学校,一个是南开,一个是朝天小学,如何提升教育资源等,这是我们不断的工作之一。

2是价值回归,不是价格回归

大家都讲价格如何跟价值匹配,是价格回归还是价值回归,不断地探讨。我就讲一个例子,有粉丝也有鱼翅,粉丝永远不可能成为鱼翅,粉丝也永远卖不了鱼翅的价格。虽然粉丝包装一下卖的价格高,但是永远不可能成为鱼翅。鱼翅的价格为什么降不下来?鱼翅就是服务高端客户,或者是作为补品的,是因为资源的稀缺性。同样,市场也有卖粉丝的,也有卖鱼翅的,不能说卖粉丝的赚的钱就少过卖鱼翅的。

我通过粉丝和鱼翅的对比,说明目前的楼市处于调整期,应该将我们的产品的类别分得更加清楚。本次的调整也会出现新的一轮的洗牌,大致可以分为 种产品,第一种是投资和过渡型的小户型的公寓,消费者、开发商应该趋于理性,理性地看待此类产品的价格。原来是租房居住的,租价和月供款是否可以匹配,之后才判断是否要购买。

自住型的房屋,针对白领户型的房屋,才是东莞大量需求的户型,无论是价格还是价值都应该理性的回归。消费者认为价格可以接受而且跟价值是匹配的,无论是降价还是涨价都可以的,所以要回归理性。至少去年下半年,某些楼盘的价格不足以与项目定位的价值相匹配的,这是存在泡沫的。我在去年就已经提出了,现在将泡沫挤一下也是对市场进行良性的引导。

对于别墅和高端住宅,熊市也有大蓝筹,也可以顶得住,上升的速度会放缓一点,但价值摆在这里,鱼翅永远不可能卖粉丝的价格。我认为这就是今后的趋势,具体的楼价还是由消费者说了算,当价格和价值匹配就好。

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